Waar blijven de gebouwbeheerders?!

Met BIM rendement behalen bij Facility Management in de beheerfase

Wanneer je de advertenties voor personenauto’s van nu vergelijkt met die van zo’n 15 jaar geleden, dan valt direct op dat er tegenwoordig andere aspecten worden benadrukt om de auto’s aan te prijzen. Werd in het verleden de nadruk vooral gelegd op topsnelheid, acceleratie en extra accessoires, nu ligt de nadruk op aspecten als verbruik, uitstoot en onderhoudsintervallen. De consument is zich steeds meer bewust van de invloed van het bezit van de auto op zijn financiën en laat dit zwaar meewegen bij de aankoop van een nieuwe auto. Hierdoor letten autofabrikanten steeds meer op de gebruikskosten van de auto.

Sturen op Life Cycle Costs

Wat al jaren gebruik is in onder andere de auto-industrie, begint langzamerhand ook ingang te vinden in de bouwnijverheid. Eigenaren en beheerders van gebouwen houden steeds meer rekening met de totale kosten die gemoeid zijn met het stichten, in stand houden en afstoten van hun gebouwen, oftewel: de levensduurkosten of Life Cycle Costs (LCC).

 

De noodzaak om de totale kosten in de hand te houden wordt steeds groter. Investeringskosten zijn in relatie tot de jaren dat een bouwwerk in gebruik is maar een klein deel van alle kosten die worden gemaakt. Daarom is het belangrijk ook kapitaallasten en de kosten voor energie, schoonmaak, onderhoud en natuurlijk ook de kosten voor de transformatie of renovatie gedurende de levensduur te beschouwen.

De belofte van BIM

Het aspect levensduurkosten is altijd onderdeel geweest van ‘De belofte van BIM’. De belofte die de bouw als industrie zal transformeren en boven alles de duurzaamheid ten goede zal komen. Momenteel wordt BIM vooral door architecten, constructeurs en bouwbedrijven ingezet. Processen als clash detection, design collaboration, design rendering en energy analysis zijn stuk voor stuk voorbeelden van nuttig gebruik van BIM. Het is een goed begin en de nuttige toepassingen zullen in de toekomst steeds verder uitbreiden. Installateurs, fabrikanten en toeleveranciers lopen vaak nog wat achter, maar zijn met een opmars bezig.

Rendement behalen met BIM bij Facility Management

De inzet van BIM bij vastgoed, FM en beheer staat nog in de kinderschoenen, ondanks het feit dat juist tijdens de beheerfase de meeste Life Cycle Costs worden gemaakt, en dus het grootste rendement behaald kan worden. Zo toont onderzoek aan dat een facilitair manager tussen de tien en dertig procent van zijn tijd kwijt is aan het zoeken naar informatie die nodig is voor beheer en onderhoud van zijn of haar gebouw. Informatie die zeer eenvoudig uit BIM gedestilleerd kan worden. Bovendien heeft ongeveer 90% van de totale kosten tijdens de levensduur van een gebouw betrekking op de werking en het onderhoud.

 

Het is duidelijk dat optimaal Facility Management (FM) voor de verhuurder of eigenaar veel voordelen heeft. Toch is de toepassing van BIM in het beheerproces veel minder vanzelfsprekend dan in de ontwerp- en realisatie fase. 

Gebrek aan visie

Vaak hebben opdrachtgevers geen visie op de inzet van BIM bij het beheer en onderhoud van hun gebouwen. Enkelen wagen zich aan een pilotproject, waarbij een strategie ontbreekt over het uiteindelijke doel.

 

De onbekendheid met BIM leidt vaak tot overvragen vanuit de opdrachtgever in de ontwerpfase, waarbij in de praktijk met veel van de informatie veelal niets gedaan wordt. Daarnaast worden nieuwe processen nog niet altijd vertrouwd en worden huidige werkprocessen er niet op aangepast. Uiteindelijk leidt dit tot dubbel werk.

De impact van BIM op de FM sector

De impact van BIM op de FM sector dient goed te worden begrepen. Elke FM-organisatie zou een BIM-strategie moeten hebben, zodat zij hun projectaanpak kunnen plannen en passende middelen kunnen toewijzen. BIM is een innovatie die zich snel ontwikkelt en FM moet hierbij aansluiten, zodat zij invloed kan uitoefenen op hoe de operationele aspecten binnen het BIM-model digitaal worden ontwikkeld en gedefinieerd. 

Niet méér maar slímmer werken

Ik ben ervan overtuigd dat gebouweigenaren en hun beheerders de komende jaren flinke veranderingen gaan meemaken. Traditionele processen zullen worden herzien. Het gaat hierbij niet om meer werken; het gaat over slimmer werken.

 

BIM heeft een meerwaarde - zeker ook voor Facility Management - wanneer alle bouwpartners gezamenlijk deel uitmaken van het BIM-team. Zo kan kennis over materialen, logistiek, uitvoering en kostprijs tijdig zijn plaats vinden in het ontwerp. Door het tijdig betrekken van een beheerder bij het BIM kan een grote efficiëntieslag worden behaald. Hierbij is de opdrachtgever leidend om dit vooraf te initiëren. Dit vraagt om een cultuuromslag waarin samenwerken écht belangrijk is.

Bij Powered bij EGM gaan we de uitdaging aan

Bij Powered by EGM houden we wel van de uitdaging om met elkaar tot een efficiënt FM BIM te komen. Samen met een betrokken opdrachtgever op zoek naar een optimaal proces, waarbij we van elkaars inzichten kunnen leren. Wij zijn er klaar voor, u ook?!

 

Barry van Kleef, BIM Manager